Masalah Apartemen Green Pramuka Sebenarnya

Apartemen Green Pramuka City bermasalah terakhir tentang gugatan yang dilakukan beberapa penghuni ke Pengadilan Niaga jakarta Pusat mengenai sertifikat apartemen dan Putusan PKPU

Banyak beredar di dunia sosmed tentang masalah apartemen green pramuka city atau tentang segala permasalahan-nya. Apakah APARTEMEN itu?,

Apartemen , itu sebuah kata dari bentuk tempat tinggal atau hunian bertingkat. Saat ini hunian bentuk Apartemen ini sangat booming dan mulai diminati sebagai tempat tinggal dan investasi. Keterbatasan lahan dan semakin mahal terutama dipusat kota adalah salah satu faktor beralihnya minat hunian ke Apartemen disamping dari segi fasilitas.

Kata APARTEMEN sendiri berasal dari bahasa inggris, dalam Hukum indonesia lebih dikenal dengan SARUSUN.

Apakah Rumah susun itu ?

Rumah Susun adalah bangunan bertingkat yang sistem kepemilikannya terpisah antara kepemilikan pribadi dan kepemilikan bersama. Misalnya lobby atau koridor yang melekat dalam struktur.

UU No 20 Tahun 2011 Pasal 17 menyebutkan :

Rumah Susun dapat dibangun diatas tanah :

a. Hak Milik

b. hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Negara dan

c. Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai diatas hak pengelolaan

Dari segi peruntukannya Rumah Susun terbagi ada 3 :

• Rumah Susun Hunian
• Rumah Susun non Hunian
• Rumah Susun Campuran

Rumah Susun non hunian contohnya : Office building, Mall. Yang termasuk Rumah Susun Campuran yaitu bangunan yang terdapat office, Mall, Apartemen maupun Hotel seperti Pacific Place. Karena ada kepemilikan bersama didalam Rumah Susun ini tentu dibutuhkan Pengelolaan. (BAB VII UU no 20 2011 tentang pengelolaa)

Pengelolaan ini dilakukan oleh Perhimpunan Pemilik dan Penghuni maupun oleh pelaku Pembangunan (Green Pramuka) jika belum terbentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni yang definitif. Pengelolaan ini untuk mengurus misalnya perawatan lift, kebersihan, keamana dan lain sebagainya… tetapi didalam Pengelolaan inilah yang sering timbul Permasalahan dan beberapa konflik. Penyebabnya adalah, pertama karena adanya perbedaan persepsi, kedua tentang regulasinya mungkin yang masih kurang lengkap seahingga masih banyak look hall yang menimbulkan atau yang membuka penafsiran yang berbeda. Dalam Rumah Susun atau Apartemen ada yang namanya dokumen legal yang namanya PERTELAN yang berasal dari kata jawa tela atau pisah. Akta pemisahan yang memuat/membuat batasan-batasan kepemilikan bersama dan kepemilikan perseorangan. Untuk langkah Pertelaan ini dapat dilakukan setelah keseluruhan bangunan itu telah jadi dan selesai dalam hamparan tanah yang sama. Pertelaah sebagai dasar untuk pembentukan/terbitnya Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS)
Syarat terbitnya SHMSRS atau lebih sering disebut Strata Title ada 2 yitu :

Pertelaan
Sertifikat Layak Fungsi (SLF)

Nah,.. yang dilakukan oleh Developer di Green Pramuka City melakukan serah terima kunci atau serah terima fisik terlebih dahulu. Inilah yang bisa membuat perbedaan persepsi seperti halnya yang terjadi pada masalah Green Pramuka, didalam UU no 20/2011 disebutkan Pelaku Pembangunan (Developer) wajib membentuk Persatuan Pemilik Penghuni Satuan Rumah Susun ( P3SRS) selambat-lambatnya satu tahun sejak serah terima pertama. Biasanya perbedaan persepsi disinilah yang sering diperdebatkan antara serah terima fisik atau serah terima Yuridis (Sertifikat). Seseorang bisa dikatan sebagai pemilik jika namanya sudah tercantum dalam SHMSRS. Jika belum ada Sertifikat bisa dikatakan Calon pemilik. Sehinga ideal dan seharusnya P3SRS di Green Pramuka City bisa dibentuk setelah ada Pertelaan, SLF dan memiliki Sertifikat. Karena didalam Pertelaan nantilah dicantumkan secara jelas batas-batas kepemilikan bersama yang akan menjadi tanggung jawab P3SRS.

Jika P3SRS di Apartemen Green Pramuka City belum terbentuk maka pelaku pembangunan (developer) wajib menjadi perhimpunan sementara waktu atau menjadi pengelolah sementara. Karena memang selain amanah Undang-Undang, Pelaku Pembangunan membuat pembukuan keuangan terpisah antara Developer dan Pengelola. Disisi Lain, Developer Green Pramuka City yaitu PT Duta Paramindo Sejahtera memilliki 3 status sekaligus dalam waktu bersamaan

Yaitu :

Sebagai Pelaku Pembangunan
Sebagai Perhimpunan Sementara
Sebagai Pemilik Unit Apartemen yang belum terjual.

Memang Regulasi yang ada belum memadai. dalam UU No. 20 Thn 2011 mengatakan bahwa peraturan pelaksana wajib dibuat paling lambat satu tahun setelah diundangkanya UU No. 20/2011. Tapi kenyataan sampai sekarang belum ada peraturan pelaksana yang dimaksud. Artinya banyak pasal-pasal dalam UU No.20/2011 yang masih multitafsir.

Selama ini banyak Developer yang selalu dipersalahkan seperti hal-nya Developer Apartemen Green Pramuka City dalam melaksanakan UU No. 20/2011.Seringkali orang beranggapan kalau dikelolah oleh Developer pasti jelek dan korup tapi kalau dikelolah pemilik/penghuni baru bagus, tidak selamanya demikian. Dibeberapa apartemen yang dikelolah oleh penghuni juga tetap korup dan jelek karena ketidaktahuan dalam pengelolaan gedung dan tidak jarang ” membawa kabur ” uang service charge sampai milyaran Rupiah. Bahkan dalam menentukan pekerjaan Outsource pun terkesan nepotisme. Sebenarnnya himbauan bagi para penghuni atau pemilik Apartemen Green Pramuka City, hal terpenting sekarang dalam pengelolaan ini adalah bagaimana membuat aturan agar hal itu tidak terjadi, bukan tentang siapa pengurusnya. Sebagai pemilik bagaimana properti ini tetap terjaga nilai investasinya. Pemerintah pun diharapkan harus turun tangan dan ikut menjaga. Pemerintah daerah sebagai pembina P3SRS sedangkan Pemerintah Pusat sebagai pembuat regulasi.

Dari sisi pengelolaan, Permasalahan apa yang sering dihadapi oleh pengelolah Rumah Susun ?

Yang ingin dilakukan dan diinginkan masyarakat untuk tinggal di Rumah Susun seperti halnya di Apartemen Green Pramuka City, yaitu:

Aman
Nyaman
Nilai investasi terus naik.

Keamanan dan kenyaman tersebut tentunya dijaga dengan baik oleh badan pengelolah dimana dana tersebut ditentukan sesuai kebutuhan kepengelolaan seperti Building Maintance, SDM / Outsourcing, Elektrikal, Asuransi dan Landscape di Apartemen Green Pramuka City. Kalau dana ini terbatas, maka mungkin gedung tersebut tidak bisa memberikan suasana yang diinginkan seperti kenyamanan. Sebenarnya IPL ini dinikmati oleh para penghuni itu sendiri dan bukan oleh badan pengelola. Sebetulya besar kecil IPL ini bisa dipertanggungjawbkan oleh Pengelola. Seperti untuk biaya Publik area yang dikelola oleh Badan pengelola agar aman dan nyaman dan memiliki nilai tambah jika pemilik ingin menjual kembali. Kesalahan, kurang sosialisasi dan kurang dalam pelayanan tentu pastia ada tentunya, adanya komplain dan masukan kepengelolah itu hal yang wajar dan positif sebagai respon untuk membangun/membuat peraturan terbaik di Green Pramuka City.

Apakah UU bisa berlaku adil terhadap kepentingan Pemilik dan Penghuni ?

Dalam praktik tidak cukup hanya UU. harus ada peraturan pemerintah dan menteri untuk mengatur secara operasional. Intinya bahwa developer sebagai penyelengara Pembangunan kalau sudah selesai maka berfungsi sebagai pengelolah sementara. Intinya agar ada kenyamanan tinggal di apartemen, Harapan terbaik para penghuni Apartemen Green pramuka city untuk menghindari provokasi dari pihak tertentu. Jika sampai seolah-olah menjatuhkan nama baik Pengembang akan merugikan para penghuni/Pemilik Apartemen Green Pramuka City terutama nilai investasi dan kenyamanan yang hilang. Hal ini yang sangat merugikan penghuni/pemilik di Apartemen Green Pramuka City. Supaya semua pihak dapat mengkomunikasikan permasalahan, beritikad baik dan berharap setiap masalah akan terselesaikan dengan baik. Masalah terjadi karena adanya aturan yang belum lengkap sehingga orang menafsir-nafsirkan . Dan Ahli dalam hal ini menghimbau Pemerintah agar peraturan pelaksan harus diterbitkan dan para stakeholders merujuk kepada peraturan tersebut untuk menyelesaikan setiap masalah seperti yang terjadi di Apartemen Green Pramuka City ini. Dan menghimbau kepada masing-masing untuk tidak memaksakan kehendak.